從企業(yè)的報(bào)告?zhèn)惾谫Y成本來看，2025年前三季度的前季企融境外債券融資成本為8.95%。而境內(nèi)債券融資成本進(jìn)一步下降至2.57%，度房較2024年全年繼續(xù)下降了0.34個(gè)百分點(diǎn)。資規(guī)

境內(nèi)債券融資成本不斷下降，模億一方面是報(bào)告由于自2024年貨幣環(huán)境開始寬松，LPR持續(xù)下調(diào)；另一方面，前季企融發(fā)債主體大多數(shù)為國(guó)企央企及優(yōu)質(zhì)民企，度房這類企業(yè)融資優(yōu)勢(shì)較為明顯，資規(guī)如發(fā)債較多的模億招商蛇口、中交地產(chǎn)、報(bào)告美的前季企融置業(yè)等等。2025年前三季度，度房整體新增債券類融資成本為3%。資規(guī)

從企業(yè)的模億性質(zhì)分類來看，2025年前三季度國(guó)企、央企的發(fā)債量為1313億元，同比下降了8%。民營(yíng)企業(yè)的發(fā)債量為134億元，同比下降13%；此外混合所有制企業(yè)發(fā)債量106億元，同比增長(zhǎng)22%。2025年前三季度，國(guó)企央企的發(fā)債量占比達(dá)85%。

從成本上來看，國(guó)企、央企2025年前三季度的融資成本為2.58%，而民營(yíng)企業(yè)則為5.40%，兩者之間的差距再次擴(kuò)大到2.82個(gè)百分點(diǎn)；此外混合所有制房企的融資成本下降至3.90%。在當(dāng)前融資環(huán)境下，有充足抵押物及其他增信措施的優(yōu)質(zhì)房企更能夠在政策扶持中受益，同時(shí)也能夠獲取更多的低息借款。

從債務(wù)到期來看，2024年房企債券到期規(guī)模達(dá)4829億元，而發(fā)行規(guī)模僅有2209億元，房企無法通過借新還舊覆蓋到期債務(wù)。

此外由于近年來不少房企選擇將債務(wù)展期或置換，在此背景下2025年房企的債務(wù)壓力較大，2025年債務(wù)到期規(guī)模甚至要高于2024年，達(dá)5342億元；其中2025年第三季度是償債高峰，到期規(guī)模約1600億元。由于近年來房企債券發(fā)行規(guī)模下滑明顯，2026年房企整體的債務(wù)到期規(guī)模也明顯下降，其中2026年一季度到期約1298億元，三季度到期1170億元。

克而瑞在報(bào)告中稱，值得注意的是，近年來公募REITs在我國(guó)大力推行，有助于幫助房企將原本沉淀在自持物業(yè)中的資金釋放出來，用于償還債務(wù)、補(bǔ)充流動(dòng)資金等。目前不少房企已經(jīng)試水公募REITs或積極籌備發(fā)行。

當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)仍處于深度調(diào)整期，以往傳統(tǒng)的“重資產(chǎn)”模式已難以適應(yīng)當(dāng)前的新形勢(shì)，而公募REITs的出現(xiàn)能夠幫助房企從開發(fā)商向運(yùn)營(yíng)商的角色轉(zhuǎn)變，通過打造“投融管退”的全鏈條業(yè)務(wù)模式，幫助房企由“重”向“輕”的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變。

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