在此背景下，銀行營貸不良資產(chǎn)處置已成為銀行傳統(tǒng)業(yè)務(wù)之外的直供增樓重要利潤增長點。處置手段日趨多元，房大風(fēng)險涵蓋核銷、市下清收、行經(jīng)續(xù)貸轉(zhuǎn)讓、曝光資產(chǎn)證券化（ABS）及抵債等。銀行營貸

從抵債資產(chǎn)角度看，直供增樓國有大行處置節(jié)奏明顯加快。房大風(fēng)險開源證券在近期的市下行業(yè)研報中稱，國有行對抵債資產(chǎn)處置速度加快，行經(jīng)續(xù)貸如建設(shè)銀行2025上半年處置規(guī)模已超過2022~2024年歷年水平，曝光中國銀行、銀行營貸交通銀行2024年處置規(guī)模分別為19億元和4.5億元，直供增樓顯著高于往年水平，房大風(fēng)險或反映國有行通過加速抵債資產(chǎn)流轉(zhuǎn)來釋放資本空間同時補充盈利的訴求。

值得關(guān)注的是，各銀行抵債資產(chǎn)結(jié)構(gòu)存在顯著差異。截至2025年中報，工行抵債資產(chǎn)絕大部分為房屋及建筑物，民生銀行抵債資產(chǎn)中運輸工具占比達67%，而上海銀行抵債資產(chǎn)無不動產(chǎn)，銀行在與客戶確定抵債資產(chǎn)類型時或處于被動接受方。

除直接抵債外，銀行正通過ABS渠道加速處置不良信貸資產(chǎn)，尤其是個人住房抵押貸款。Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，以發(fā)行起始日計算，今年銀行不良信貸ABS已發(fā)行278單，金額合計672.77億元。其中，基礎(chǔ)資產(chǎn)為“個人住房抵押不良貸款”的共有73單，金額合計為349.18億元。數(shù)量和規(guī)模都已超過去年全年。作為對比，去年同期，銀行不良信貸ABS發(fā)行184單，發(fā)行金額合計333.98億元，基礎(chǔ)資產(chǎn)為“個人住房抵押不良貸款”僅有35單，發(fā)行金額合計為150.95億元。

大公國際近期研報顯示，今年不良信貸ABS的發(fā)行規(guī)模在信貸資產(chǎn)證券化市場中的占比上升至75%以上，已成為信貸ABS中的第一大品類。當(dāng)前宏觀經(jīng)濟轉(zhuǎn)型期下，企業(yè)流動性壓力與房地產(chǎn)市場調(diào)整導(dǎo)致不良資產(chǎn)存量持續(xù)釋放，銀行不良處置需求提升。監(jiān)管層持續(xù)鼓勵多元化風(fēng)險處置工具創(chuàng)新，為不良信貸ABS市場擴容提供政策支撐。

銀行涉房風(fēng)險是否可控？

關(guān)于銀行涉房風(fēng)險是否可控，以及直供房入市對房地產(chǎn)市場的影響，市場存在不同判斷。

某券商房地產(chǎn)首席分析師認為，直供房入市“對房地產(chǎn)行業(yè)存在一定沖擊，尤其是對部分樓市價格壓力較大的二線城市”。但另一名房地產(chǎn)研究人士則認為，“單純從市場層面看，此類房源入市不會拖累市場價格，因為規(guī)模不大，房價下跌主要緣于二手房掛牌量本身較高”。

在銀行風(fēng)險層面，劉呈祥認為，一、二線城市涉房風(fēng)險或可控，部分區(qū)域仍承壓。研究表明，抵押品價值與客戶違約意愿存在強相關(guān)性，即當(dāng)?shù)盅浩房墒栈貎r值較高時，客戶仍有償還貸款的意愿；只有當(dāng)?shù)盅浩穬r值嚴重縮水時，客戶方會放棄抵押品選擇違約，此時銀行通過變現(xiàn)抵押品收回的價值亦相對有限。故對于房抵貸客戶集中于一、二線城市的銀行，其風(fēng)險或處于可控區(qū)間，結(jié)合抵債資產(chǎn)數(shù)據(jù)看，一些城市涉房風(fēng)險修復(fù)則仍待觀察，其屬地城商行涉房資產(chǎn)質(zhì)量或仍有壓力。

上述券商房地產(chǎn)首席分析師也認為風(fēng)險相對可控。他表示，資產(chǎn)貶值的沖擊多數(shù)在銀行取得資產(chǎn)之前已發(fā)生，因此直供房處置“對銀行的資產(chǎn)負債表來說其實是好事，不良是降低的”。

“銀行這類處置模式，和當(dāng)前處置方式增多、信息更加公開透明有關(guān)?？陀^上說明在存量房處置過程中，機制和模式更加多元化?！蹦持康禺a(chǎn)人士對第一財經(jīng)表示，房屋出售只是手段，關(guān)鍵要找到房屋的真正利用價值。銀行和別的房東還是有區(qū)別的，銀行是金融機構(gòu)，可以有資產(chǎn)管理的思維：一是不要做散售，因為很容易引起圍觀和產(chǎn)生輿情。二是加強打包處置，這樣定向找客戶。三是可以朝著銀行內(nèi)部消化、人才公寓打造、保障性租賃住房打造等角度進行，尤其是和目前的保障房等工作結(jié)合進行，也表明金融系統(tǒng)對存量房產(chǎn)消化的支持。

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