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界面新聞?dòng)浾?| 李香才

中國(guó)五礦集團(tuán)有限公司下屬地產(chǎn)平臺(tái)五礦地產(chǎn)（00230.HK）近日宣布從港交所私有化退市。強(qiáng)制企暗而今年以來，退市已有首創(chuàng)鉅大、私有市房大悅城地產(chǎn)、化并北京建設(shè)、行港 中泛控股和上坤地產(chǎn)等多家房企宣布從港交所退市。股上

港交所曾是淡離內(nèi)房股的首選融資平臺(tái)，其制度優(yōu)勢(shì)與市場(chǎng)定位契合了行業(yè)擴(kuò)張需求。強(qiáng)制企暗而伴隨房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整，退市部分企業(yè)以多種形式加速出清，私有市房資本迎來重構(gòu)?；⒍唐趦?nèi)，行港這種趨勢(shì)還將延續(xù)。股上

五礦地產(chǎn)私有化

根據(jù)五礦地產(chǎn)及June Glory International Limited10月23日披露，淡離建議由June Glory International Limited私有化五礦地產(chǎn)，強(qiáng)制企暗建議撤銷五礦地產(chǎn)上市地位。五礦地產(chǎn)股份于聯(lián)交所撤銷上市地位后，五礦地產(chǎn)將由要約人June Glory International Limited全資擁有。June Glory International Limited為中國(guó)五礦之間接非全資附屬公司。

根據(jù)公告，注銷價(jià)每股計(jì)劃股份現(xiàn)金1港元，就未受干擾日而言，股份于未受干擾日在聯(lián)交所所報(bào)之收市價(jià)每股股份0.350港元溢價(jià)約185.71%；就最后交易日而言，股份于最后交易日在聯(lián)交所所報(bào)之收市價(jià)每股股份0.490港元溢價(jià)約104.08%。

截至公告日期，五礦地產(chǎn)已發(fā)行33.47億股股份，要約人June Glory International Limited持有20.71億股股份（占已發(fā)行股份約61.88%）；無利害關(guān)系計(jì)劃股東持有12.76億股股份（占已發(fā)行股份約38.12%）。根據(jù)計(jì)劃支付的總代價(jià)，最高現(xiàn)金代價(jià)約12.76億港元。

對(duì)于此次退市的原因，五礦地產(chǎn)表示，公司的股本融資能力有限且已失去上市平臺(tái)優(yōu)勢(shì)。五礦地產(chǎn)稱，盡管公司的業(yè)務(wù)基礎(chǔ)依然穩(wěn)固，其股份長(zhǎng)期以來交易量低迷，價(jià)值持續(xù)被低估，限制了公司從資本市場(chǎng)籌集資金的能力。自2009年起，公司并無透過發(fā)行股份從公開市場(chǎng)籌集任何資金。

根據(jù)披露，五礦地產(chǎn)截至最后交易日止過去12個(gè)月的日平均交易量約為44萬股，僅占于公告日期無利害關(guān)系計(jì)劃股份數(shù)目約0.03%。

五礦地產(chǎn)表示，鑒于公司經(jīng)營(yíng)所在行業(yè)（包括但不限于中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)）仍處于筑底回穩(wěn)階段，且外部環(huán)境依然嚴(yán)峻而復(fù)雜，公司迫切需要調(diào)整及優(yōu)化其策略以維持核心競(jìng)爭(zhēng)力。退市后，公司將在日常經(jīng)營(yíng)及策略規(guī)劃方面擁有更大靈活性，能更有效地專注于長(zhǎng)期業(yè)務(wù)規(guī)劃及資源整合，而不再受制于短期市場(chǎng)波動(dòng)及合規(guī)壓力。這將有助于精簡(jiǎn)公司的企業(yè)及股權(quán)架構(gòu)，減少管理及合規(guī)的復(fù)雜性，進(jìn)一步提升整體營(yíng)運(yùn)效率及決策效能。

根據(jù)公開信息，五礦地產(chǎn)是中國(guó)五礦下屬地產(chǎn)平臺(tái)。五礦地產(chǎn)在手的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目、產(chǎn)城業(yè)務(wù)項(xiàng)目共計(jì)80余個(gè)，分布于全國(guó)20余個(gè)城市。目前，五礦地產(chǎn)正在推進(jìn)由“地產(chǎn)開發(fā)商”向“城市綜合運(yùn)營(yíng)商”的轉(zhuǎn)型。

不過，在行業(yè)調(diào)整的大背景之下，五礦地產(chǎn)的表現(xiàn)并不如人意。除了股份交易低迷之外，五礦地產(chǎn)業(yè)績(jī)表現(xiàn)也欠佳。2022年至2024年，公司收入分別為100.65億港元、126.31億港元和98.83億港元；股東應(yīng)占溢利分別為虧損13.62億港元、10.16億港元和35.21億港元。今年上半年，五礦地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)收入19.76億港元，股東應(yīng)占溢利虧損5.85億港元。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)在接受界面新聞采訪時(shí)表示：“五礦地產(chǎn)退市屬于戰(zhàn)略收縮，目前此類企業(yè)數(shù)量也比較多。很多地產(chǎn)企業(yè)連續(xù)多年虧損、同時(shí)多年也未新增土儲(chǔ)，地產(chǎn)業(yè)務(wù)萎縮，這個(gè)時(shí)候退市可以給母公司整合資源提供機(jī)會(huì)?！?/p>

房企告別港股

事實(shí)上，今年以來已經(jīng)有多家房企宣布從港交所退市。根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，今年以來從港股退市的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)分為兩類，一類是主動(dòng)私有化退市，包括首創(chuàng)鉅大、大悅城地產(chǎn)、北京建設(shè)和五礦地產(chǎn)，主要原因是業(yè)績(jī)承壓、市值較小、失去了融資平臺(tái)價(jià)值，并且還增加上市地位的運(yùn)營(yíng)和維護(hù)成本；另一類是被動(dòng)退市，連續(xù)停牌超過18個(gè)月，觸發(fā)了港交所退市條件，有銀城國(guó)際控股、中泛控股和上坤地產(chǎn)等。

港交所曾是內(nèi)房股的首選融資平臺(tái)，其制度優(yōu)勢(shì)與市場(chǎng)定位契合了行業(yè)擴(kuò)張需求。

嚴(yán)躍進(jìn)在接受界面新聞采訪時(shí)表示，2015-2020年，A股市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)IPO實(shí)施嚴(yán)格限制，而港股給予了足夠的空間，并為房企提供了快速融資通道。彼時(shí)，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)處于“高杠桿-快周轉(zhuǎn)”的黃金時(shí)代，房企通過港股上市實(shí)現(xiàn)規(guī)模躍升。尤其是此前部分中小房企大規(guī)模儲(chǔ)備土地，加快上市，客觀上也帶來了部分內(nèi)地房企上市的泡沫化。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水對(duì)界面新聞分析了房企選擇港股上市的因素：“一是，審批制度方面，港交所采用注冊(cè)制，上市標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)A股更為靈活，對(duì)盈利要求較低，這為許多房企提供了可能性。二是，時(shí)間效率也是重要考量，港股IPO不需要長(zhǎng)時(shí)間排隊(duì)，能快速滿足房企緊急的資金需求。三是，融資渠道的多樣性也很關(guān)鍵，港股市場(chǎng)允許上市半年后即可增發(fā)，房企可以通過配股、供股等方式靈活融資。四是，國(guó)際資本吸引力方面，港股匯聚了全球投資者，為內(nèi)地房企提供了接觸國(guó)際資本的機(jī)會(huì)?！?/p>

北京盈科（上海）律師事務(wù)所資產(chǎn)律師陸鼎告訴界面新聞：“當(dāng)時(shí)境內(nèi)房企融資渠道比較窄。房企境內(nèi)融資除了門檻問題，因?yàn)楫?dāng)時(shí)房地產(chǎn)過熱，境內(nèi)債成本利率是比較高的，而美元的利率卻相對(duì)較低，港交所作為國(guó)際資本市場(chǎng)吸引力就顯現(xiàn)出來了。”

“當(dāng)下這些公司市場(chǎng)表現(xiàn)欠佳，交易過于低迷，融資功能喪失。而現(xiàn)在美聯(lián)儲(chǔ)降息節(jié)奏和空間都有限，現(xiàn)在美元債利率仍然在高位，要么發(fā)不了債，要么發(fā)高息債，已經(jīng)失去了港股上市的原本意義?！标懚Ρ硎尽?/p>

行業(yè)調(diào)整期的資本重構(gòu)

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這一系列退市事件折射出房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整期的資本重構(gòu)趨勢(shì)?！霸谑袌?chǎng)調(diào)整和企業(yè)發(fā)展的雙重影響下，部分企業(yè)以多種形式加速出清。尤其是從資本市場(chǎng)的角度來看，一些股票資產(chǎn)面臨流動(dòng)性低迷、股本融資功能喪失的情況下，疊加市場(chǎng)的深度調(diào)整，自然會(huì)認(rèn)為資本市場(chǎng)已失去價(jià)值發(fā)現(xiàn)功能，進(jìn)而會(huì)有退市的操作?！?/p>

這些房企或多或少面臨債務(wù)重組與清償問題，退市后依然需要解決?！巴耸泻髠鶆?wù)沒有免除的，還是要償還，想削債也得努力。而且上市房企如果有虛假承諾等違規(guī)問題，可能面臨投資人的訴訟追究，這些都是需要面對(duì)的問題。只是不在臺(tái)前了，可以專心解決‘里子’問題，不用再苦苦編織預(yù)期去維持‘面子’了?！瓣懚Ω嬖V界面新聞。

多位業(yè)內(nèi)人士在接受界面新聞采訪時(shí)指出，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整，上市房企退市潮不可避免。

據(jù)界面新聞了解，港股退市標(biāo)準(zhǔn)主要分為自愿退市和強(qiáng)制退市兩類。強(qiáng)制退市標(biāo)準(zhǔn)主要有三類：一是財(cái)務(wù)類退市（持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力或財(cái)務(wù)真實(shí)性問題），如連續(xù)3個(gè)財(cái)政年度虧損，且期末凈資產(chǎn)為負(fù)；二是交易類退市（流動(dòng)性或市場(chǎng)價(jià)值缺失），市值與成交量不足；三是合規(guī)類退市（信息披露或治理違規(guī)），如連續(xù)停牌超過18個(gè)月取消上市地位。

“房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整，上市房企市值、市凈率極低，失去了融資平臺(tái)價(jià)值，主動(dòng)私有化退市，上市房企退市后可提高運(yùn)營(yíng)效率和節(jié)約成本。此外，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍未回穩(wěn)，上市房企經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)未有明顯改善，債務(wù)違約的上市房企定期業(yè)績(jī)報(bào)告難發(fā)，停牌時(shí)間延續(xù)，超過18個(gè)月觸發(fā)退市條件，港交所取消上市地位。短期內(nèi)，仍會(huì)有更多上市房企退市。“劉水告訴界面新聞。

不過，需要看到的是，企業(yè)也在努力自救，維護(hù)上市地位。比如近期通過公司重組或者債務(wù)重組化解退市風(fēng)險(xiǎn)，金科和融創(chuàng)的案例比較有代表性。金科通過司法重整和引入戰(zhàn)略投資人的方式解決了債務(wù)問題，通過司法重整，引入戰(zhàn)略投資（如上海品器、中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)等），以約26億元的投資款撬動(dòng)了近1470億元債務(wù)重組，并通過“債轉(zhuǎn)股”等方式優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。

融創(chuàng)則通過債務(wù)重組和聚焦核心業(yè)務(wù)來維持上市地位，積極推進(jìn)境內(nèi)外債務(wù)重組，境內(nèi)154億元債務(wù)完成重組；境外95.5億美元債以“債轉(zhuǎn)股”為核心方案，并獲多數(shù)債權(quán)人支持。同時(shí)，融創(chuàng)聚焦核心城市的高品質(zhì)項(xiàng)目，加速銷售回血。